市场研究|楼市正在变脸，特色小镇或将成为下一个投资风口

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虽然近期仍不断有楼盘爆出公证摇号中签率创新低、如何受购房者追捧等新闻，然而毕竟随着炎热夏季的结束，秋季的到来，“降温”在所难免。7月全国70大中城市房价统计结果显示，南京房价同比涨幅回落到9.2%，环比涨幅为-0.1%，滞涨回落态势已经基本形成。

在四限等短期冰冻政策见效后，及时跟进的提高房贷利率、租购同权、共有产权等中长期调控政策虽然见效仍需要一个过程，但其对楼市盲目追涨的购房行为和看涨预期的威慑已经开始起作用。随着地方政府对现有调控政策的坚决落实，以及源源不断已经在路上的新调控政策的威压，楼市已然在悄悄变脸，尤其短期投机炒房已不可取，那么家庭富余的资金应该怎样投资呢？作为近期度假，中远期养生、养老和投资的特色小镇居住项目，开始逐渐受到人们的瞩目。

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特色小镇并不是真正镇的概念，而应该是一个面积3平方公里左右、核心区域1平方公里的具有独特产业特色的园区。不但具有产业功能，还有公共服务空间，并具备生活、生态、文化等功能，准确地说是综合了园区和镇的特点形成的产业社区。是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式。

特色小镇是世界主要发达国家产业竞争力的一种重要载体。发达国家具有国际竞争力的产业，就是聚集在小镇而不是中心城市的。以美国为例，有格林尼治的对冲基金小镇，对冲基金规模就占了全美国的差不多三分之一；加州的门罗帕克小镇，是美国风险投资基金聚集地，纳斯达克一半以上的高科技公司都是这个镇上的风险投资基金投资的。这些小镇几乎支撑起了美国最具竞争力的金融产业。而另一个美国最具竞争力的高科技产业是以一连串小镇集聚而成的硅谷。所以我们可以展望，在不久的将来，特色小镇也将成为中国新时期产业升级的主要载体之一。

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所谓特色，就是与众不同，需要以独特的自然（旅游）、精神、产业与文化的资源来支撑。因此在选择投资特色小镇时也必须根据小镇的特色性与自身使用需求或投资目标成功对接，才能够让投资稳妥且有的放矢。

特色小镇发展的基础是人口聚集，尤其是具有较高消费能力和较强消费意识的人口的集聚。

乌镇为什么能成功而且长盛不衰？根本原因是正确的选址。乌镇紧邻上海这个超一流城市，位居上海、苏州、杭州的黄金金三角地带，离三大城市都不到1小时车程，坐拥5000万中国最富有消费能力的人群半径。如果乌镇在穷乡僻壤，没有黄金半径的消费群体，即使陈向宏有三头六臂也不可能成功。因此投资特色小镇，首先要看其选址是否能便捷地汇集到大量消费能力较高的人口。

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其次，特色小镇的价值还体现在其主题产业培育和持续发展上。

以之前最普遍的泛旅游产业特色小镇为例，主要是“旅游+农业”、“旅游+乡村”、“旅游+工业”、“旅游+健康”、“旅游+体育运动”、“旅游+科技”、“旅游+教育”等方面内容。以“旅游吸引核”为基础，通过旅游的“搬运”功能，形成大规模的外来游客的聚集，游客聚集形成食住行游购娱等多样化的消费结构，由此形成消费产业的聚集，构成城镇发展的产业结构，带来大量的就业人口。这些人口与当地居民结合，产生对城镇居住、交通、金融、文化等的需求，由此盘活和升级的了某些功能由城镇向城市发展，进而吸引更多的城市居民前来消费和定居。

如果对产业类型进行初步归类，目前全国主要有九种特色小镇，除了宋卫平正在推广的蓝城小镇，还有金融小镇、精工小镇、科创小镇、文化产业小镇、医养小镇、户外小镇、休闲小镇、旅游小镇等。

例如宋卫平的蓝城特色小镇，其画风就是让世外桃源落地凡间。宋卫平在小镇里注入了很多创新的细节。比如，为了让小镇的居住者能够超越邻里关系，亲如一家，宋卫平提出了“家人服务”——即基于每位小镇业主的专业背景，为小镇其他居住者提供各种专长服务。

宋卫平就曾说，小镇不是一般生活的聚集，它可以带动周边的农业、农村、农民这三农问题的解决，还可以承载和应用科技，成为智慧小镇，可能成为人类科技新的成长点。而且，这些小镇因为契合人性需求，也能刺激收入增长。虽然这个构想的实现需要5-10年甚至更长的时间，但如果真能实现，那么其地产价值的增值也不见得比城市低。

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当然还有关键的第三点，也就是以短线低风险的角度看，再高大上主题的特色小镇的居住物业，其价格也不能比其上游区域同类型楼盘中的同类物业价格高，否则机会风险将高于机会收益。

南京市政府自主申报了17个特色小镇，其中11个列入今年3月公布的《2017年全市经济社会发展重大项目计划》，它们各自的特色鲜明，或许将成为不久的将来，南京投资购房的下一个风口。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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